Egy spanyolországi lakás megvásárlása izgalmas, de olyan döntéseket is igényel, amelyek messze túlmutatnak a helyszín kiválasztásán vagy azon, hogy beleszeretünk egy teraszba. Mielőtt pénzt kötne le, érdemes ismernie az ügylet teljes költségét, ellenőriznie az ingatlan jogi és építésügyi helyzetét, és megértenie, milyen kötelezettségeket vállal az egyes dokumentumok aláírásával.
Ez az útmutató összefoglalja a legfontosabb tudnivalókat azok számára, akik először vásárolnak, második otthont keresnek a Costa del Solon, vagy külföldről vásárolnak ingatlant. A cél az, hogy világos információk birtokában haladhasson előre, és minden szakaszban a megfelelő kérdéseket tehesse fel.
1. Határozza meg a lakás rendeltetését és a valós költségkeretet
A keresés attól függően változik, hogy egész évben ott szeretne-e élni, második otthonként használná-e, vagy befektetési céllal vásárol. Egy nyaraláshoz kiváló lakás nem mindig kényelmes a mindennapokban; egy papíron vonzó ingatlan felújítást igényelhet, magas közös költséggel járhat, vagy használati korlátozások vonatkozhatnak rá.
Mielőtt ingatlanokat nézne meg, számolja ki, mennyit tud a vásárlásra fordítani a meghirdetett áron felül. Számoljon az adókkal, a közjegyzői és ingatlan-nyilvántartási díjakkal, az esetleges szakértői díjakkal, jelzáloghitel esetén az értékbecsléssel, a felújítással és egy tartalékkal a váratlan kiadásokra. Vegye figyelembe a rendszeres költségeket is: közös költség, IBI (ingatlanadó), biztosítások, közművek és karbantartás.
Ha hitelből finanszírozza a vásárlást, egyeztessen a bankkal, mielőtt fizetési kötelezettséget vállalna. Az, hogy a bank mekkora összeget hajlandó kölcsönadni, egyebek mellett a hitelképességi vizsgálattól és az értékbecsléstől függ. Az előzetes hitelbírálat segít reális költségkerettel keresni, de nem egyenértékű a végleges jóváhagyással.
2. Ellenőrizze, ki az eladó, és mit adnak el
Az ingatlan-nyilvántartás nota simple kivonata alapján ellenőrizhető az ingatlan bejegyzett tulajdonosa, leírása és a bejegyzett terhek, például jelzálogok vagy végrehajtási foglalások. Kérjen friss nota simple-t, és ellenőrizze, hogy az aláíró jogosult-e az eladásra. Ha több tulajdonos van, rendezetlen az öröklés, vagy cég az eladó, a közreműködők jogosultságát is ellenőrizni kell.
A nota simple a kiindulópont, de nem helyettesíti a többi ellenőrzést. Vesse össze az ingatlan-nyilvántartási leírást a kataszteri adatokkal és a valós állapottal: alapterület, teraszok, melléképületek, garázs, tároló és telekhatárok. Ha eltérést tapasztal, tisztázza, mielőtt foglalót fizetne. Egy bővítés vagy látható átalakítás attól még nem tekinthető legálisnak, hogy fizikailag létezik.
Kérjen tájékoztatást arról is, hogyan áll az ingatlan a társasházzal, az IBI-vel és a közművekkel. Ellenőrizze, hogy lakóktól és bérlőktől mentesen adják-e át, vagy milyen meglévő szerződést kell tiszteletben tartania. Különálló ház, külterületi ingatlan vagy bővített ingatlan esetén különösen érdemes figyelni az építésügyi helyzetre, és célzott műszaki és jogi tanácsot kérni.
3. Nézze át a dokumentációt és a műszaki állapotot
Mielőtt döntene, kérje el az adott ingatlantípusra vonatkozó dokumentumokat: kataszteri azonosító, energetikai tanúsítvány, az alkalmazandó építésügyi vagy használatbavételi dokumentáció, igazolás a társasházi tartozásokról, valamint a legutóbbi adó- és közműszámlák. Új építésű ingatlan esetén nézze át a beruházás dokumentációját, az alaprajzokat, a műszaki leírást, az átadási határidőket és az előlegek biztosítékait is.
Szánjon időt az ingatlan megtekintésére. Ellenőrizze a nedvességet, a gépészetet, az ablakokat, a tájolást, a zajt és a közös területek állapotát. Ha a vásárlás jelentős felújítással jár, vagy kétségek merülnek fel a szerkezettel és a gépészettel kapcsolatban, egy független szakember vizsgálata megelőzheti a költséges döntéseket. A Costa del Solon a napsütés, a szellőzés, a medencék és kertek karbantartása, valamint a széles szolgáltatáskínálatú lakóparkok költségei is figyelmet érdemelnek.
Ha turisztikai célra szeretné kiadni az ingatlant, ne feltételezze, hogy ez lehetséges lesz. Ellenőrizni kell a hatályos önkormányzati és regionális szabályokat, a társasház szabályait, valamint az adott ingatlanra vonatkozó nyilvántartási követelményeket. A turisztikai kiadás lehetősége döntő lehet egy befektetési célú vásárlásnál.
4. Aláírás előtt értse meg a foglalási szerződést és a foglalót
Egy foglalás vagy foglalói szerződés (contrato de arras) jogilag kötelező lehet akkor is, ha még nem mentek közjegyzőhöz. Ezért minden kifizetésnek és dokumentumnak egyértelműen tartalmaznia kell, ki a vevő és az eladó, melyik ingatlan kerül átruházásra, a teljes vételárat, a kifizetett összeget, az okiratba foglalás határidejét, a költségek megosztását és azt, milyen állapotban adják át az ingatlant.
Nem minden foglaló jár ugyanazokkal a következményekkel. Hatása a megfogalmazástól és a megkötött megállapodás típusától függ; nem érdemes abból kiindulni, hogy mindig el lehet állni pusztán a foglaló elvesztésével. Ha jelzáloghiteltől függ a vásárlás, az aláírás előtt tárgyalja meg, mi történik, ha nem kapja meg a finanszírozást, és ezt hogyan kell igazolni. A terhek, a kulcsátadás, a benne maradó bútorok és a dokumentumok átvizsgálása során feltárt problémák rendezését is rögzíteni kell.
A gyakorlati szabály egyszerű: ne fizessen jelentős összeget, amíg nem érti a szerződést, és nem ellenőrizte az ingatlan lényeges pontjait. Ha jogi kérdések merülnek fel, forduljon független ügyvédhez, vagy kérje ki a közjegyző véleményét, mielőtt kötelezettséget vállalna.
5. Számolja ki az adókat az ingatlan típusa szerint
Spanyolországban a vásárlás adózása egyebek mellett attól függ, hogy új lakás első értékesítéséről vagy használt lakásról van-e szó, valamint attól, melyik autonóm közösségben található az ingatlan.
| Vásárlás típusa Andalúziában | A vevőt terhelő fő adó | Általános irányadó kulcs |
|---|---|---|
| Használt lakás, vagyonátruházási illeték alá esik | ITP (TPO) | 7% |
| Új lakás első értékesítése, áfaköteles | Áfa (IVA) | 10% |
| Áfaköteles új lakás adásvételi okirata | AJD (okirati illeték) az áfa mellett | 1,2% |
Konkrét feltételek teljesülése esetén kedvezményes kulcsok vagy különleges esetek is alkalmazhatók. Használt lakásnál ellenőrizze a kataszteri referenciaértéket is, mivel ez befolyásolhatja az ITP alapját. Például egy 500 000 euróért vásárolt használt lakás esetén az andalúz 7%-os általános kulccsal, 500 000 eurós alappal számolva 35 000 euró ITP fizetendő; a tényleges alapot minden ügyletnél meg kell erősíteni. A közjegyzői, ingatlan-nyilvántartási és egyéb költségekkel külön kell számolni.
Ha az eladó nem spanyol adóilletőségű, a vevőnek a vételár 3%-át vissza kell tartania és be kell fizetnie a 211-es nyomtatványon. Ez nem a vásárlást terhelő további adó, hanem az eladó adójára teljesített előleg, amelyet az okirat aláírásakor szabályosan kell kezelni.
6. Ha külföldről vásárol, időben készítse elő az ügyintézést
A külföldi vásárlóknak meg kell oldaniuk az azonosítást és a fizetés módját. A NIE a külföldiek azonosító száma, amelyet a spanyolországi pénzügyi és hivatali ügyintézés során használnak. Ha még nincs, érdemes időben igényelni, hogy ne csússzon az aláírás. Elő kell készítenie a személyazonosító okmányát, a közjegyző által kért dokumentumokat, finanszírozás esetén pedig a bank által előírt pénzügyi iratokat is.
Egy spanyol bankszámla megkönnyítheti a kifizetéseket, a számlák és az adók rendezését, de hogy valóban szükség van-e rá, az az ügylet felépítésétől és a közreműködő intézményektől függ. Ha személyesen nem tud jelen lenni, érdeklődjön előre a megfelelő meghatalmazás lehetőségéről. A külföldön kiállított dokumentumokhoz esettől függően hiteles fordítás vagy felülhitelesítés szükséges.
A lakásvásárlás önmagában nem keletkeztet tartózkodási jogot. Ha rendszeresen Spanyolországban szeretne élni, a bevándorlási és adózási követelményeket külön vizsgálja meg. A nem rezidens tulajdonosoknak később is lehetnek adókötelezettségeik, akkor is, ha az ingatlant saját használatra tartják.
7. Hangolja össze a jelzáloghitelt, az okiratot és a bejegyzést
Ha jelzáloghitelt igényel, ne csak a kamatlábat hasonlítsa össze, hanem a teljes költséget, a feltételeket, a kapcsolódó termékeket és az előtörlesztés következményeit is. A banknak a törvényes határidőn belül át kell adnia a szerződéskötést megelőző dokumentációt, köztük a FEIN-t (európai egységesített információs adatlap), hogy aláírás előtt áttanulmányozhassa. Különböztesse meg az adásvétel és a jelzáloghitel megkötésének költségeit: ezek megosztása nem azonos.
Az adásvételt általában közjegyző előtt, közokiratba foglalják. Ekkor ellenőrzik a felek személyazonosságát, a jogcímet, a fizetési módokat és az átruházás feltételeit. Ezt követően be kell fizetni az adókat, be kell nyújtani az okiratot az ingatlan-nyilvántartáshoz, és át kell íratni a közműveket és szolgáltatásokat. Őrizze meg az okirat másolatát és a fizetési bizonylatokat.
Rövid ellenőrzőlista a foglaló kifizetése előtt
- Ismeri a vásárlás teljes költségét és az éves fenntartási költségeket?
- Ellenőrizte a tulajdonjogot, a terheket, és hogy az ingatlan-nyilvántartás, a kataszter és a valós ingatlan egyezik-e?
- Tisztázott az építésügyi helyzet, a beköltözhetőség és az esetleges bérleti jogviszonyok?
- Átnézte a közös költséget, az IBI-t, a közműveket és az energetikai tanúsítványt?
- Érti, mi történik a foglalóval, ha változik a határidő, vagy meghiúsul a finanszírozás?
- Megerősítette az alkalmazandó adókat, és szükség esetén a nem rezidens eladóval kapcsolatos kötelezettségeket?
- Ellenőrizte az ingatlan tervezett különleges használatát, például a turisztikai kiadást?
Megalapozott információkkal egészen más vásárolni
A jó vásárlás nem a közjegyzőnél kezdődik, hanem akkor, amikor elvégzi a megfelelő ellenőrzéseket, és minden ingatlant adatok alapján, nem csupán benyomások szerint értékelhet. A költségkeret előkészítése, a dokumentáció átnézése, valamint a bank, a közjegyző és a független szakemberek időben történő bevonása lehetővé teszi, hogy átláthatóbban és kevesebb meglepetéssel haladjon előre.
A RIVA CELESTE elkíséri Önt a Costa del Sol-i lakáskeresésben, rendszerezi az egyes ingatlanok adatait, és segít összehangolni az ügylet különböző szakaszait. Ha andalúziai vásárláson gondolkodik, vegye fel velünk a kapcsolatot, és mondja el, milyen ingatlant keres. Segítünk a céljainak megfelelő válogatást összeállítani, és a döntés előtt felkészülni a legfontosabb kérdésekre.